제고정리정책 시행

중국 부동산시장은 이제까지 장기적인 가격하락 없이 오름세 만을 유지해 지속적인 가격상승과 금융 리스크 증가로 이어졌다. 중국의 현행정책은 서서히 균형점을 찾으려는 시도와 함께 장기적이고 시장의 안정을 촉진하는 방안을 찾기를 희망하고 있다.
온라인팀 news@inewschina.co.kr | 2016-04-07 09:55:34
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기자/민지에(闵杰)


새해의 시작과 함께 부동산시장은 각종 신용대출 및 세수정책조정이 이뤄지는 가운데 제고정리의 막을 열었다.


설 전후 중국 부동산시장은 세 번째 정책호재를 맞았다. 2월2일 중국 인민(人民)은행은 은행감독관리위원회(银监会)와 연합으로 먼저 ‘신용대출 큰 절’을 올리며 구매제한정책이 시행되지 않는 도시의 최초주택구매 시 계약금의 비율을 최저 20%로, 두 번째 주택의 경우 30%로 낮추기로 결정했다.


바로 이어 2월 17일 중국 인민은행과 주택건설부(住建部)는 재정부와 연합으로 직원주택장기적금의 예금금리를 집결시간에 따라 보통예금과 3개월예치 기준금리를 적용하는 현행제도를 1년 정기예금의 기준금리를 일괄 적용하는 것으로 조정한다는 공문을 발표했다.


2월 19일, 중국 재정부, 국가세무총국, 주택건설부 3개부처가 <부동산거래절차 취득세 및 영업세 우대정책에 관한 통지(关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知)>(이하, ‘통지’)를 발표, 개인이 최초 구매하는 주택 두 대에 대한 취득세를 인하하고 개인의 2년이상(2년포함)주택 대외판매에 대한 영업세를 면제한다고 밝혔다. 


부처위원회의 ‘정책보따리’가 풀리면서 지방정부 역시 이를 따르고 있다. 간쑤(甘肃), 장시(江西), 산시(山西), 산둥(山东), 안후이(安徽) 등 여러 지역에서 부동산시장정책을 내놓고 신용대출 레버리지, 세금감면, 정착최적화, 주택가격보조, 정부환매 등 다양한 방식을 취하며 제고정리에 박차를 가하고 있다.


<중국신문주간(中国新闻周刊)>과의 인터뷰에서 중국 주택건설부 정책전문가위원회 부주임위원 구윈창(顾云昌)은 “부동산은 지역성이 매우 강한 시장으로 공업기업의 ‘생산능력정리’와는 약간 다르다. 또한, 구조적인 시장으로 지역간 차이가 매우 크다.”며 각지는 중앙의 의도에 따라 지역실정에 맞는 정책을 마련해야 한다고 밝혔다. “도시마다 각 지역의 세수우대정책이 시행되고 금융부처의 지원까지 더해지면 제고정리를 추진하는데 매우 좋은 작용을 할 것이다. 결과적으로 어떤 효과가 나타날지는 시장분위기와 정책시행 정도를 지켜봐야 하겠지만 시장이 강력히 반전될 가능성은 그다지 크지 않다.”


정책 규제 완화로 새로운 균형 이룬다


2010년에 있었던 지난 취득세 전면조정에 비해 이번 조정은 일반주택과 비(非)일반주택의 구분이 없어졌을 뿐만 아니라 주거환경개선목적과 두 번째 구매하는 주택에 대해서도 감세정책이 적용되어 역사상 가장 넓은 우대 폭을 기록했다. 


이번 조정은 취득세 및 영업세와 더불어 매매단계의 세금까지 인하하는 방안을 선택했다. 


취득세의 경우, 기존에는 최초구매주택에 각각 1%, 1.5%, 3%의 취득세 즉, 90m2 이하인 일반주택은 1%, 90m2 이상인 일반주택은 1.5%, 비(非)일반주택은 3%의 취득세가 부과되었으나 새로운 정책에 따라 90m2 이하의 일반주택의 취득세율을 제외한 기타 취득세율이 최고 1.5%로 조정된다. 


또한, 이제까지는 주택 두 채를 구매하면 면적에 관계 없이 3%의 세율로 일괄징수 되었으나, 조정 후에는 90m2 이하 주택에 대한 취득세율이 3%에서 1%로, 90m2 이상 주택에 대한 취득세율이 3%에서 2%로 인하되어 주거환경개선의 목적으로 대형주택을 구매하는 사람들에게 유리하다. 


이번 정책조정으로 혜택을 보는 사람들이 많다. 수치로 환산해보면 100만위안의 90m2 주택 두 채를 구매할 경우 기존에는 계약금 25만위안에 취득세 3만위안의 비용이 들었다면, 조정 후에는 계약금이 20만위안으로 줄고 취득세도 1만위안밖에 되지 않는다. 구매초기의 지출만 따져도 주택구매자가 7만위안을 줄일 수 있게 된다. 


영업세의 경우, <통지>는 개인이 2년이 되지 않은 주택을 대외적으로 판매하는 경우 영업세를 징수하고, 2년이상(2년포함)된 주택의 판매에 대해서는 영업세를 면제한다고 명시하고 있다. 이에 따라 2년된 일반주택의 경우 과거에는 차액에 따라 영업세가 징수되었으나 새로운 정책을 적용하면 영업세가 일괄적으로 면제된다. 


일부 업계종사자들이 볼 때 이번 정책조정은 설 전 계약금비율인하정책의 연장이며, 전체적으로 국가의 부동산제고정리를 위한 몇 가지 정책조합의 일부이다. 그러나 더욱 분명한 신호 한가지는 구매욕이 강한 주택구매자들의 이익을 계속해서 보호하면서 주택구매자들이 적극적으로 이사하고 넓은 주택을 구매하도록 장려하는 것이 3, 4선 도시들에 더 큰 의미가 있을 수 있다는 것이다. 


이번 감세율을 보면 2010년으로 대표되는 지난 부동산 ‘구제’가 최초주택구매촉진위주였던 것과 달리 이번 새로운 정책은 2차구매 및 주거생활개선을 위한 주택구매에 더욱 신경 쓰고 있다. 여기에 ‘두 자녀 허용정책’까지 시행되면서 대가족형 주택의 수요 역시 점차 증가하고 있다.


구윈창은 “이번 제고정리는 지난번 조정정책과 크게 다르다.”라며 부동산시장 역시 전반적으로’공급과잉’ 현상을 보이는 등 전체적인 환경이 크게 변했다고 분석했다. “지난번 조정정책이 한꺼번에 모든 문제를 해결하고 주택구매자들을 밀고가면서 시장의 빠른 반전에 힘을 기울였다면, 이번의 새로운 정책은 점차적인 완화로 주택구매를 장려, 촉진하고 점차 개방하는 것이다.” 


인터뷰에 응한 전문가들의 견해에 따르면 이번 일련의 제고정리정책이 2016년 부동산소비를 촉진하고 기존의 부동산자산을 활성화하는 중요한 조치이자 수단이긴 하나 계약금비율인하든 취득세감면이든 더 이상 지금까지처럼 전면적인 일괄적용이 아니라 지역별로 다르다. 제고부담이 상대적으로 작은 베이징, 상하이, 광저우(广州), 선전(深圳)의 경우 계약금비율의 조정이 없었으며 세금도 최초구매의 취득세정책만 조정되었다. 


<중국신문주간>과의 인터뷰에서 칭화(清华)대학 부동산연구소의 류홍위(刘洪玉) 소장은 “과거의 부동산시장 조정정책은 시장의 발전과 함께 점차 쌓여온 것”이라며 제고정리단계에서 가격을 계속해서 올리던 과거의 정책들이 원래의 모습을 되찾게 될 것이라 밝혔다. 


류홍위는 “일반 공업기업의 생각으로 부동산재고를 평가하면 문제가 크지 않을 수 있지만”, 부동산시장은 차이가 매우 크고 구조가 심각하게 분화되어있어 공급과잉이 나타나는 곳이 있는가 하면 가격이 지나치게 높은 지역도 있다고 지적한다. “현행 부동산정책은 실제로 수요의 양면작전이라 할 수 있습니다. 제고를 정리하는 한편 시장공급을 확대해 가격상승의 부담을 완화하는 거죠.”


그의 견해에 따르면 이제까지 중국 부동시장은 장기적인 가격하락 없이 오름세 만을 유지해 지속적인 가격상승과 금융 리스크 증가로 이어졌다. 중국의 현행정책은 서서히 균형점을 찾으려는 시도와 함께 장기적이고 시장의 안정을 촉진하는 방안을 찾기를 희망하고 있다.” 

 

▲ © 중국신문주간 한국어판

 

도시별로 정책 시행해야 

 

여러 현상들을 볼 때 이번 중앙정부의 조치는 ‘대규모 투입’의 방식으로 제고문제를 해결하려는 계획이 아니다. 정책입안자들이 인정하는 부동산시장정책의 방향은 ‘도시 별 정책시행’이다. 

 

‘도시 별 정책시행’의 방향에 따라 각 도시의 부동산정책조건이 달라진다. 베이징(北京), 상하이(上海)등 초(超)대형도시에는 엄격한 정책조건이 유지되고 제고가 많은 2, 3선도시의 경우 2016년에는 거래활성화 정책이 강화될 것이다. 


중국 전국의 여러 성에서 이미 제고정리의 움직임을 보이기 시작했다. 현재까지 장시(江西), 네이멍구(内蒙古), 푸졘(福建), 산시(山西) 등 지역에서 성(省)급 정부의 명의로 공문을 발표했으며, 독자적으로 관련정책을 내놓은 도시도 많다. 


주택장기적금은 중요한 제고정리수단이며, 여러 지역에서 타 지역대출추진, 대출한도확대, 상환기한연장, 인출조건완화 등을 새로운 정책의 공동조치로 채택하고 있다. 장시, 간쑤 등 지역의 경우성 전역의 장기적금대출 ‘통합’정책을 통해 타지주택구매를 적극적으로 추진하고 있다. 주택장기적금의 적용범위를 확대하겠다고 밝힌 지역도 많다. 쓰촨(四川)은 올해 주택장기적금이 도시가 새로운 시민의 일자리를 안정시키는 데까지 적용되도록 추진할 예정이며, 후베이(湖北)는 지방소도시(乡镇)에 건전한 주택장기적금제도를 마련하는 등의 방안을 검토했다. 


많은 지역에서 분양주택거래 취득세에 대해 정부보조를 시행하는 등의 다양한 조치를 내놓고 있다. 닝샤(宁夏)의 경우, 주민이 주택을 구매할 경우 취득세율 1%를 넘어서는 금액을 지방 재정부가 보조하고 정부가 이윤을 양도하는 움직임이 매우 뚜렷하다. 


구윈창은 “과거의 가격통제방법으로 제고를 정리하는 지역도 있다.”라며 구체적인 목표를 설정한 지역도 있다고 소개했다. 안후이, 후난은 올해 ‘판자촌 화폐화 정착률’을 50% 이상으로 할 것을 명확히 밝혔다. 장시는 공문을 통해 “조사·심사를 강화해 제고정리, 시장안정의 책임을 소홀이 하는 주체와 성과가 좋지 않은 시, 현에 대해 상담과 책임규명을 진행한다.”고 명확히 밝혔다. 이들 지역은 제고리를 정치적 임무로 격상시킨 곳이기도 해 지역경제에 대한 제고부담의 영향이 큼을 알 수 있다.


농민공의 시민화를 촉구하고 해당 농민공들이 도시에 진출해 주택을 구매하도록 장려하는 것이 이번 제고정리정책의 두텁고도 가장 큰 희망이다. 많은 지역에서 이미 농민들의 도시진출 및 주택구매를 장려하는 정책을 내놓았다. 장시성은 해당자격을 갖춘 농민이 처음 도시주택을 구매하는 경우 재정보조금을 제공하는 방안을 내놓고 농민공과 개인사업자를 주택장기적금제도 적용대상에 포함시키는 방안을 검토 중이다. 산둥은 도시에 진출해 주택을 구매하는 농민에게 취득세보조, 수수료감면, 대출이자보조, 부동산비용보조 등의 정책을 적용해 이들이 장기적이고 인정적인 주택소비집단을 만들고자 하고 있다. 칭하이(青海)는 시닝(西宁)(건물) 등록규제를 완화하고 농민이 도시에 진출해 주택을 구매 또는 임대할 때 재정보조금을 지원하는 정책을 마련한다고 밝혔다. 


<중국신문주간>과의 인터뷰에서 구윈창은 “이러한 조치들은 현재 중앙정부가 가장 주목하고 있는 부분이지만 현재로서는 장려의 차원에 그쳐있고 더 많은 세칙과 방법이 시행되지 않고 있는 것들이 더 많다”라며 농민공 주택에 존재하는 ‘두 개의 쥐구멍’ 문제를 지적했다. 농촌을 떠나 도시로 일을 나가 집의 방이 비어 쥐들이 드나드는 문제와 도시로 들어와도 집을 살 수 없어 낙후지역이나 지하 방에 살 수밖에 없어 주거환경이 여전히 열악하고 쥐들이 드나드는 문제이다. 


그는 또한, “이제까지 농민공의 거주문제에 대해 너무 소홀했다. 도시에서 생활한지 10년이 되었는데도 집이 있는 농민은 극히 적다. 현재 도시화의 가장 큰 문제는 가정의 도시화가 아닌 개인의 도시화이다.”라며 이 문제를 해결하기 위해서는 관념이 철저히 바뀌어야 한다고 주장한다. “전에는 농민공을 노동력으로 보고 새로운 시민으로서 진정으로 받아들이지 못했다.”는 것이다. 


그러나 농민들의 도시진출 및 주택구매를 장려하는 기대는 단기적으로 많은 난제가 있다. 중국 국가정보센터 거시정책동향과제 팀이 최근 발표한 연구보고서에 따르면, 이 방법의 문제는 다음과 같다. ‘하나는 소득수준이 높은 농민들은 1, 2선 도시에서 생활하며 일한다는 것이다. 그들은 1, 2선도시에 집을 사고 생활하기를 더 선호하는데, 막상 제고정리가 필요한 곳은 3, 4선 도시이다. 또 하나는 지불능력이 있는 많은 농민공들이 실제로 집이 필요하면서도 지불능력을 현실적인 구매력으로 전환하는 능력이 부족하다는 점이다. 구매력이 있는 농민공들은 이미 집을 샀지만 많은 경우는 높은 주택가격 때문에 지불능력을 가지기 어렵고 정부보조금을 지원받아 겨우 계약금을 지불한다 해도 이러한 담보대출은 어느 정도 위험부담이 있다.’


<중국신문주간>과의 인터뷰에서 류홍위는 농민공의 시민화는 단기적으로 즉각적인 성과를 거둘수는 없지만 중장기적으로 보면 부동산시장, 특히 3, 4선 도지의 부동산시장의 수요를 안정시키는데 중요한 역할을 하리라 전망했다. 호적개혁방안시행과 주택제도개혁 외에도 기존농토의 도급운영권 및 택지운영, 재산으로서의 기능발휘 역시 필요하다. 


투자안정만이 ‘연착륙’의 길이다


작년 말 열린 중앙경제업무회의에서는 ‘부동산제고제거’가 올해 중국경제사회발전의 5대임무 중하나로 포함되었다. 그러나 많은 전문가가 중앙의 이러한 결심이 올해 시장에 얼마나 큰 추진력으로 작용할 수 있을지는 예측하기 어렵다고 말한다. 


구윈창은 “현재 여러 방면의 조건들로 보아 완화정책이 좋은 효과로 이어지지 않을 수도 있다.”라며 개발업체가 효율적으로 제고를 낮추도록 도와주는 동시에 그들의 투자의향을 불러일으켜 업계투자의 선 순환을 이끄는 것이 관건이라 지적했다. 


현재는 부동산판매와 투자가 나뉘어 있어 판매회복이 투자회복으로 이어지지 않고 있다. 


통계를 보면, 부동산 판매면적과 판매액은 2015년부터 뚜렷한 회복세를 보였다. 2015년 분양주택판매면적은 동기대비 6.5% 증가한 12억8천4백9십5만m2, 주택판매면적은 동기대비 6.8% 증가한 11억2천4백6만m2 를 기록했다. 또한, 연간 분양주택 및 주택 판매액은 각각 8조 7천2백8십1억위안과 7조2천7백5십3억위안으로 동기대비 14.4%와 16.6% 증가했다. 특히 주택판매액이 빠르게 증가했다. 


은행신용대출 역시 보기 드문 대규모 ‘방류’와 함께 시장거래와 부동산가격상승을 자극하고 있다. 중국 중앙은행에 따르면 2016년 1월 위안화 대출이 2조5천1백억위안으로 월간 사상최고치를 기록했다. 그 중 가구대출금액은 6,075억위안 증가하였으며, 이 가운데 단기대출은 1,292억위안, 중장기대출은 4,783억위안 증가했다.


개인담보대출은 모든 자금 중 가장 빠른 증가세를 보였다. 2015년 연간 개인담보대출은 1조6천6백6십2억위안을 기록했으며, 증가율은 연초 2.1%에서 12월의 21.9%로 증가했다. 개인주택소비대출수요의 빠른 증가는 부동산거래량 및 가격상승의 중요한 요소로 작용하며 부동산개발기업의 자금의 정상화 및 투자자금회수 촉진에도 유리하다.


그러나 한편으로는 판매회복에도 투자욕구는 약화되지 않았다. 2015년 한해 중국 전국의 건물 및 주택 신축공사 면적이 각각 15억4천4백5십4만m2와 10억6천6백5십1만m2로 동기대비 각각 14%와 14.6% 감소하는 등 계속해서 부진을 보이고 있다. 연간 토지구매면적 역시 2억2천8백11만m2로 감소율이 동기대비 31.7%에 달하는 등 크게 감소했다. 


건설부진과 저조한 토지구매욕구는 부동산투자의 직접적인 저해요인으로 작용했다. 2015년 중국의 연간 부동산개발투자금액은 9조5천9백7십9억위안을 기록하며 작년 동기대비 증가율이 연초 10.4%에서 연말 1%로 떨어졌다. 내림새가 완화되고는 있으나 부동산개발투자의 증가율이 고정자산투자를 크게 밑돌고 있다. 


구윈창은 “제고는 현상일 뿐 본질적으로는 투자안정을 유지해야 한다.”며 부동산투자의 내림세가 계속되면 전체 고정자산투자와 GDP성장에도 영향을 미칠 것이라고 밝혔다. “제고정리의 목적은 부동산투자를 안정시키고 신축공사 및 토지구매면적을 안정시켜 국민경제와 60여개 관련업체의 생산력감축에 도움이 되는 것이다. 제고정리와 생산력감축은 연결되어 있는 것이지 제고정리를 위해 생산력을 감축하는 것이 아니다.” 


류홍위(刘洪玉)는 향후 거시경제에 대한 부동산산업의 기여도를 판단할 때 부동산개발투자 만을 보아서는 안 된다고 본다. 그의 견해에 따르면 현재 우리가 보고 있는 ‘부동산산업’이 부동산산업 경제활동의 전부가 아니다. 가령 사람들은 보통 주택을 새로 짓는 것은 중시하지만 제고주택의 유지보수, 수리, 개조에 대한 투자는 심각하게 부족해 제고주택의 안전 및 건강상태가 계속해서 나빠지고 고령층의 생활, 내진성능, 에너지이용효율 등에서 시대의 요구를 따라가지 못하고 있다. 


류홍위는 지역사회서비스, 종합 창업서비스 플랫폼(创客空间), 청년아파트, 실버주택, 시설관리, 부동산자산관리 등 여러 분야에서 새로운 형태의 부동산경제활동이 연구, 개발되어야 한다고 주장한다. “앞으로 부동산 산업구조는 변할 것이다. 과거의 모습들은 작아진 듯 하지만 경제에 대한 산업 전반의 중요성은 떨어지지 않았다.”

 

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